Spółdzielnie mieszkaniowe – aktualnie
Aktualnie Sejmowa Komisja Infrastruktury przyjęła sprawozdanie Podkomisji nadzwyczajnej d.s. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Drugie czytanie odbędzie się na najbliższej sesji Sejmu. Należy się spodziewać, że jeszcze w marcu projekt ustawy znajdzie się w Senacie, który jest inicjatorem jednej z wersji tego projektu.
A projekt ten stanowi faktyczną rewolucję w uwłaszczeniu mieszkaniami spółdzielczymi. Jakie są najważniejsze zmiany w tym projekcie w stosunku do obecnie obowiązującej wersji ustawy?
1. Ustawa rezygnuje z operowania wartością rynkową lokalu przy jego przekształceniu w prawo odrębnej własności i przechodzi całkowicie na zasadę rozliczenia kosztów budowy mieszkania.
2. W znowelizowanej ustawie nie będzie już kosztów modernizacji budynku, czy mieszkania. Uznano, że modernizacja nie jest pojęciem znanym w prawie budowlanym. Remont, fundusz remontowy będą stanowiły realność ustawową (jak było to w ustawie – matce, czyli w wersji pierwotnej ustawy). W związku z tym przy przekształceniu spółdzielczego prawa (zarówno lokatorskiego jak i własnościowego) w prawo odrębnej własności, nie będzie trzeba ponosić żadnych kosztów związanych z modernizacją. Koszty te byłyby nieuzasadnione z uwagi na to, że członkowie spółdzielni dokonywali systematycznych wpłat miesięcznych na konto funduszu remontowego.
3. Przy przekształcaniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo odrębnej własności, członek spółdzielni wpłaca na konto spółdzielni:
a) kwoty związanej z rozliczeniem całkowitych kosztów budowy mieszkania i ewentualnych niespłaconych kredytów z tego tytułu;
b) kwoty ewentualnych zaległych opłat miesięcznych;
c) nominalnej kwoty uzyskanej z finansów publicznych z tytułu pomocy uzyskanej przez spółdzielnię (dotacje, umorzenia) w spłacie kredytów budowlanych, przypadających na dany lokal.
4. Przy przekształcaniu mieszkań spółdzielczych, które zostały nabyte przez spółdzielnię jako byłe mieszkania zakładowe będą obowiązywały zasady:
a) najemca tego mieszkania dokonuje spłaty:
- ewentualnego zadłużenia wynikającego z umowy najmu;
- wkładu budowlanego, jeśli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie;
- kosztów nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku;
b) jeśli spółdzielnia nabyła mieszkanie zakładowe nieodpłatnie, najemca pokrywa tylko koszty nakładów koniecznych;
c) kaucje mieszkaniowe wpłacone przez najemców podlegają zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego lub na poczet pokrycia nakładów koniecznych, kaucje te są waloryzowane.
5. Zarząd spółdzielni ma 3 miesiące na zawarcie umowy notarialnej z członkiem spółdzielni, który złożył wniosek o uwłaszczenie. Za nie wywiązanie się w terminie przewidziane są kary dla członków zarządu.
6. Ustawodawca przywraca możliwość podziału spółdzielni.
7. Sąd uzyskał również uprawnienia do uwłaszczenia mieszkaniami, w przypadku bezczynności spółdzielni.
8. Spółdzielnia ma obowiązek wystąpić z wnioskiem o nabycie prawa własności ziemi, która jest przedmiotem jej użytkowania wieczystego (na warunkach bonifikaty) w przypadku, gdy zażąda tego nawet jeden członek spółdzielni z danej nieruchomości.
9. Wnioski złożone przed dniem wejścia ustawy (np. w latach 2001-2006) są wnioskami ważnymi i są realizowane na podstawie przepisów znowelizowanej ustawy.
Mieszkania – Zakładowe – Aktualnie
Aktualnie Podkomisja Sejmowa Infrastruktury pracuje nad Senackim projektem ustawy o mieszkaniach zakładowych (Druk Sejmowy Nr 602), który zawiera propozycję nowelizacji wszystkich dotychczasowych ustaw zajmujących się uwłaszczeniem mieszkaniami zakładowymi. Propozycja ta zmierza do:
ˇ ujednolicenia istniejących przepisów,
ˇ obniżenia kosztów związanych z procedurą uwłaszczenia,
ˇ uściślenia i uproszczenia przepisów ułatwiających procedurę nabywania mieszkań przez najemców ( w przypadku sprzedanych wraz z najemcami mieszkań chodzi o postępowanie nieprocesowe przed sądem),
ˇ przyznania najemcom prawa roszczenia o nabycie mieszkania.
Myślę, że przepisy te uda się uchwalić w obecnej sytuacji politycznej. Pozwolą one bardziej skutecznie dochodzić najemcom praw do swoich mieszkań. Przewiduję, że w Sejmie prace będą trwały jeszcze 2-3 miesiące. Później projekt trafi z powrotem do Senatu. Ustawa ta wejdzie w życie za około 4-5 miesięcy w 2007 roku.
Użytkowanie wieczyste
W poprzedniej kadencji Sejmu, zdominowanej przez SLD, weszła w życie ustawa, która jeszcze w 2005 r. uchyliła przepisy ustawy z dnia 26 lipca 2001r. o przekształceniu użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności nieruchomości, która z mocy samego prawa uwłaszczyła nieodpłatnie użytkowników wieczystych, bądź ich następców prawnych, którzy nabyli prawo użytkowania nieruchomości przed 26 maja 1990 roku. Warunkiem tego przekształcenia jest, żeby nieruchomość była wykorzystywana dla celów budownictwa mieszkaniowego (zabudowanie budynkiem mieszkalnym bądź przeznaczenie na ten cel) lub wykorzystywana na cele rolne.
Na mocy nowelizacji tej ustawy z dnia 13 kwietnia 2003r. właściciele tych nieruchomości (czyli gminy lub dysponujący mieniem Skarbu Państwa) mieli dokonać w trybie przewidzianym w rozporządzeniu Ministra Skarbu Państwa tzw. Uwłaszczenie w sensie deklaratywnym, (łącznie z wpisem do księgi wieczystej nowych właścicieli, czyli dotychczasowych ich użytkowników wieczystych), gdyż w sensie konstytutywnym uwłaszczenie to nastąpiło już z dniem 16 lipca 2003 roku, tj. z dniem wejścia w życie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Niektóre gminy wykonały tę ustawę a niektóre zwlekały z jej wykonaniem aż do wejścia w życie przepisów nowej ustawy, która uchyliła uwłaszczenie.
Obecnie z mojej inicjatywy, Sejm rozpatruje senacki projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania nieruchomości (Druk Senacki Nr 602). Projekt ten przewiduje przywrócenie uwłaszczenia nieruchomości, do których prawo własności zostało nabyte z mocy samego prawa, w oparciu o przepisy uchylonej ustawy z dnia 26 lipca 2001r.
Przewiduję, iż Sejm zakończy prace nad tym projektem za 2-3 miesiące. Nie wiem jednak, jakim skutkiem, ponieważ opory wobec uwłaszczenia są nadal duże a poparcie społeczne dla sprawy jest bardzo słabe. Proponuję więc uaktywnienie się zainteresowanych uwłaszczeniem, zwłaszcza na Ziemiach Odzyskanych i przesłaniem do Sejmu stosownego poparcia dla senackiego projektu.
